Assurance loyer impayé (GLI) : guide complet pour les propriétaires

Un locataire qui ne paie plus, c'est des mois de procédure et de revenus envolés. La garantie loyers impayés (GLI) transforme ce risque en simple ligne de coût maîtrisée. Mais elle a ses règles : un locataire éligible, des conditions strictes et une incompatibilité avec la caution. Voici le guide complet pour bailleurs.

Article préparé par AGI Conseil & Assurance, courtier ORIAS 21005133. Sources : loi du 6 juillet 1989, loi Boutin n°2009-323 du 25 mars 2009. Juin 2026.

En bref — La garantie loyers impayés (GLI) couvre le bailleur contre le risque de loyers non payés, et souvent aussi les dégradations locatives et les frais de procédure (contentieux, expulsion). En contrepartie, le locataire doit être éligible (taux d'effort, solvabilité, pièces justificatives). ⚠️ La GLI est incompatible avec un cautionnement (loi Boutin), sauf exceptions (locataire étudiant ou apprenti). Le coût se situe en général autour de 2 à 5 % du loyer charges comprises, déductible des revenus fonciers. ORIAS 21005133.

Qu'est-ce que la Garantie Loyers Impayés (GLI) ?

La GLI est une assurance souscrite par le propriétaire bailleur qui indemnise les loyers (et charges) que le locataire cesse de payer. L'assureur verse les loyers au bailleur et se charge ensuite du recouvrement auprès du locataire défaillant. C'est l'outil de sécurisation des revenus locatifs par excellence, particulièrement pour un investissement financé à crédit.

Que couvre l'assurance en plus des loyers non payés ?

Au-delà des loyers, une bonne GLI inclut généralement :

• les détériorations immobilières causées par le locataire (au-delà du dépôt de garantie) ;
• les frais de procédure et de contentieux (huissier, avocat, expulsion) ;
• parfois les frais de relogement ou la vacance consécutive à un départ litigieux.

Ces garanties annexes font souvent la vraie différence entre deux contrats.

Les critères d'éligibilité drastiques du locataire pour activer la GLI

C'est le point clé : la GLI n'indemnise que si le locataire respectait les critères au moment de la signature. L'assureur exige typiquement :

• un taux d'effort maîtrisé (loyer ≈ un tiers des revenus nets, selon les contrats) ;
• un locataire en CDI hors période d'essai, ou des revenus jugés stables (avec règles spécifiques pour indépendants, retraités, étudiants garantis) ;
• un dossier complet : pièce d'identité, justificatifs de revenus, contrat de travail, avis d'imposition.

⚠️ Constituez et conservez un dossier rigoureux : un justificatif manquant peut suffire à refuser l'indemnisation le jour de l'impayé.

Cumul GLI et caution solidaire : qu'interdit la loi Boutin ?

La loi Boutin (2009) interdit au bailleur de cumuler une GLI et un cautionnement (caution solidaire) pour un même logement — afin d'éviter une double sécurité au détriment du locataire. Exception : le cumul reste possible si le locataire est étudiant ou apprenti. Vous devez donc choisir : caution ou GLI (sauf ces cas).

Quel est le coût d'une GLI et comment la déduire de vos impôts fonciers ?

Le tarif s'exprime en pourcentage du loyer charges comprises : en ordre de grandeur, 2 à 5 % selon les garanties et les plafonds. Bonne nouvelle fiscale : la prime de GLI est déductible des revenus fonciers (régime réel), ce qui réduit son coût net. ⚠️ Tarif indicatif — un devis personnalisé précise le taux et les plafonds.

FAQ

La GLI est-elle obligatoire ? Non, elle est facultative. Mais elle est vivement conseillée pour sécuriser un investissement locatif, surtout financé à crédit.

Peut-on cumuler GLI et caution ? Non, la loi Boutin l'interdit, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

La prime de GLI est-elle déductible des impôts ? Oui, elle est déductible des revenus fonciers au régime réel, ce qui diminue son coût net.

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