Combien de loyers impayés avant l'expulsion ? Délais réels 2026

Votre locataire n'a pas payé son loyer ce mois-ci, et vous vous demandez à partir de combien d'impayés vous pouvez agir — et surtout combien de temps cela va prendre. La réponse surprend la plupart des bailleurs : ce n'est pas le nombre d'impayés qui compte, c'est la procédure. Voici les vrais chiffres, étape par étape.

Article préparé par AGI Conseil & Assurance, courtier ORIAS 21005133. Sources : loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (art. 24), loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, service-public.fr (fiche F31272). Juillet 2026.

En bref — Légalement, un seul loyer impayé suffit pour engager la procédure (commandement de payer). Mais entre le premier impayé et l'expulsion effective, il faut compter 18 à 36 mois en pratique : commandement de payer (6 semaines de délai de régularisation), assignation, jugement, commandement de quitter les lieux, concours de la force publique — le tout suspendu chaque année par la trêve hivernale (1er novembre → 31 mars). C'est précisément ce trou d'air que couvre une garantie loyers impayés (GLI). ORIAS 21005133.

Un seul impayé suffit pour agir — mais pas pour expulser

Contrairement à une idée répandue, la loi ne fixe aucun nombre minimum d'impayés avant de pouvoir engager la procédure. Dès le premier loyer non payé à sa date d'exigibilité, vous pouvez :

• envoyer une relance amiable (recommandée dans les tout premiers jours) ;
• puis faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice (ex-huissier), sur le fondement de la clause résolutoire présente dans la quasi-totalité des baux (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989).

Ce qui trompe les bailleurs, c'est la suite : agir dès le premier impayé ne signifie pas récupérer son logement rapidement. La procédure suit des étapes incompressibles.

La procédure d'expulsion, mois par mois

Mois 0 à 2 — relance amiable et commandement de payer

Dès l'impayé constaté : relance écrite, puis mise en demeure. Si l'impayé persiste, le commissaire de justice délivre le commandement de payer. Le locataire dispose alors de 6 semaines pour régulariser sa dette (délai réduit par la loi du 27 juillet 2023 — c'était 2 mois auparavant).

À ce stade, si vous avez une GLI, c'est généralement le moment où l'assureur prend le relais : déclaration du sinistre, indemnisation des loyers, pilotage de la procédure.

Mois 2 à 6 — assignation devant le juge

Sans régularisation, votre commissaire de justice assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Comptez plusieurs mois pour obtenir une date d'audience selon les tribunaux. Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement (jusqu'à 3 ans) s'il estime qu'il peut apurer sa dette.

Mois 6 à 12 — jugement et commandement de quitter les lieux

Si le juge constate l'acquisition de la clause résolutoire, il prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion. Le locataire reçoit un commandement de quitter les lieux et dispose de 2 mois minimum pour partir — délai que le juge peut prolonger.

Mois 12 à 36 — concours de la force publique et trêve hivernale

Si le locataire ne part pas, il faut demander le concours de la force publique au préfet. En cas de refus (fréquent en zone tendue), l'État doit vous indemniser, mais votre logement reste occupé. S'ajoute la trêve hivernale : aucune expulsion locative du 1er novembre au 31 mars, ce qui peut geler la procédure jusqu'à 5 mois de plus.

Total réaliste : 18 à 36 mois entre le premier impayé et la récupération effective du logement — pendant lesquels les loyers continuent, le plus souvent, de ne pas être payés.

Combien ça coûte à un bailleur non assuré ?

Prenons un loyer de 900 € charges comprises : 24 mois de procédure représentent plus de 21 000 € de loyers perdus, auxquels s'ajoutent les frais de commissaire de justice et d'avocat (souvent 2 000 à 4 000 € au total sur une procédure complète), et d'éventuelles dégradations découvertes au départ du locataire. Sans protection, c'est le bailleur qui supporte tout.

Le cas particulier du logement social (HLM)

La question « combien de loyers impayés avant expulsion en HLM » revient souvent : la procédure est similaire, mais les bailleurs sociaux ont l'obligation de saisir plus tôt les dispositifs de prévention (CCAPEX, protocoles de cohésion sociale), et le juge accorde plus systématiquement des délais. En pratique, les procédures y sont plus longues que dans le parc privé.

Comment la GLI change complètement l'équation

C'est ici que la garantie loyers impayés prend tout son sens pour un bailleur du parc privé :

• les loyers sont indemnisés pendant la procédure (selon les plafonds du contrat) — vous ne financez plus l'attente ;
• la procédure est prise en charge : frais de contentieux couverts et pilotés par l'assureur ;
• les dégradations locatives sont couvertes en option dans la plupart des contrats ;
• le point de vigilance : la GLI se souscrit avant l'impayé (un locataire déjà en défaut n'est pas assurable) et suppose un dossier locataire vérifié à l'entrée.

Si vous vivez actuellement un impayé, la GLI ne réglera pas ce sinistre-ci — mais elle doit faire partie de votre check-list pour le prochain bail, au même titre que l'assurance propriétaire non occupant. Pour comprendre ce que couvre exactement une GLI (loyers, dégradations, frais de procédure) et ses conditions d'éligibilité, consultez notre guide complet de l'assurance loyer impayé.

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Foire aux questions

Combien de loyers impayés avant de pouvoir engager une expulsion ?

Un seul. La loi ne fixe pas de minimum : dès le premier loyer impayé, le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer et enclencher la clause résolutoire du bail (art. 24, loi du 6 juillet 1989).

Combien de temps dure une procédure d'expulsion en France ?

En pratique, 18 à 36 mois entre le premier impayé et la libération effective du logement : commandement de payer (6 semaines), assignation et audience (plusieurs mois), jugement, commandement de quitter les lieux (2 mois minimum), concours de la force publique, le tout suspendu par la trêve hivernale.

Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?

Non pour les expulsions locatives classiques : du 1er novembre au 31 mars, l'expulsion ne peut pas être exécutée (sauf exceptions : relogement assuré, squat d'un domicile). La procédure judiciaire, elle, peut continuer d'avancer pendant cette période.

Qui paie les frais d'huissier et d'avocat en cas de loyer impayé ?

Le bailleur les avance. Le jugement peut condamner le locataire à les rembourser, mais le recouvrement effectif dépend de sa solvabilité. Avec une GLI incluant la protection juridique, ces frais sont pris en charge par l'assureur selon les plafonds du contrat.

La GLI peut-elle couvrir un impayé déjà en cours ?

Non. Comme toute assurance, la GLI couvre les sinistres futurs : elle se souscrit avant l'impayé, généralement avec vérification du dossier du locataire. D'où l'intérêt de la mettre en place dès la signature du bail — ou au renouvellement avec un nouveau locataire.

Un impayé coûte en moyenne plusieurs milliers d'euros à un bailleur non assuré. AGI Conseil & Assurance, courtier ORIAS 21005133, compare les garanties loyers impayés de 40+ assureurs partenaires et vous conseille selon votre profil de locataire, dans le respect du devoir de conseil (DDA). Étude gratuite et sans engagement.