Loyer impayé : que faire ? Le plan d'action du propriétaire

Le 5 du mois, le virement n'est pas arrivé. Le 10, toujours rien. Chaque jour compte : un impayé traité dans les deux premières semaines se règle souvent à l'amiable, un impayé ignoré trois mois devient un contentieux. Voici le plan d'action, dans l'ordre, avec les bons réflexes et les pièges à éviter.

Article préparé par AGI Conseil & Assurance, courtier ORIAS 21005133. Sources : loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (art. 24), service-public.fr, ANIL. Juillet 2026.

En bref — Face à un loyer impayé : agir dès J+5 (relance amiable écrite), prévenir le garant et la CAF s'il y a lieu, mise en demeure en recommandé vers J+15-30, puis commandement de payer par commissaire de justice si rien ne bouge (il ouvre un délai légal de régularisation de 6 semaines). Ne jamais : couper les services, retenir les meubles, ou puiser dans le dépôt de garantie en cours de bail. Avec une GLI, ces étapes sont indemnisées et pilotées par l'assureur. ORIAS 21005133.

Semaine 1 : la relance amiable (le levier le plus efficace)

La majorité des impayés naissants sont des accidents de trésorerie, pas des refus de payer. Dès J+5 après la date d'exigibilité :

• Appelez votre locataire, puis doublez d'un écrit (email ou SMS) qui garde une trace : date, montant dû, demande de régularisation.
• Écoutez la cause : retard de salaire, accident de la vie, contestation (travaux non faits ?). La réponse conditionne la suite — un locataire de bonne foi mérite un échéancier court et écrit ; un silence total annonce un contentieux.
• Notez tout : chaque échange datera votre dossier si la procédure devient judiciaire.

⚠️ À ne jamais faire, même excédé : changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, entrer dans le logement sans accord, saisir les meubles. Ces voies de fait exposent le bailleur à des poursuites — et ruinent le dossier.

Semaine 2-3 : activer le garant et la CAF

• Caution physique (parent, tiers) : informez le garant par courrier recommandé dès le premier impayé sérieux. C'est une obligation pratique — un garant prévenu tard peut contester les sommes accumulées — et souvent un accélérateur : beaucoup de dettes se règlent quand le garant entre dans la boucle.
• Locataire allocataire (APL/AL) : signalez l'impayé à la CAF (obligatoire quand l'aide est versée directement au bailleur et que la dette atteint un certain seuil). La CAF peut maintenir l'aide en la versant au bailleur et déclencher un plan d'apurement — de l'argent qui continue de rentrer.
• Visale : si le bail est couvert par la garantie d'État, déclarez l'impayé sur le portail Action Logement dans les délais du dispositif (voir notre comparatif Visale ou GLI).
• GLI : si vous êtes assuré, déclarez le sinistre maintenant — chaque contrat a un délai de déclaration. À partir de là, l'assureur indemnise et pilote : vous n'avez plus à gérer seul la suite de cet article.

Jour 15-30 : la mise en demeure

Sans régularisation ni accord, envoyez une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception : rappel des sommes dues, délai précis (8 à 15 jours), mention des suites judiciaires. Ce courrier n'est pas obligatoire avant le commandement de payer, mais il est fortement recommandé : il prouve votre bonne foi, fait souvent réagir, et pèse devant le juge.

C'est aussi le bon moment pour trancher : échéancier écrit (si le locataire propose un plan crédible) ou passage au contentieux.

Jour 30-60 : le commandement de payer (l'étape qui change de registre)

Si la dette persiste, faites délivrer par un commissaire de justice (ex-huissier) un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail (art. 24, loi du 6 juillet 1989). Concrètement :

• le locataire dispose de 6 semaines pour régler la dette ;
• sans paiement, la clause résolutoire est acquise et la procédure judiciaire peut s'engager — assignation, audience, jugement (nous détaillons les délais réels dans combien de loyers impayés avant l'expulsion) ;
• comptez une centaine d'euros à plusieurs centaines d'euros de frais d'acte, avancés par le bailleur.

Et le dépôt de garantie ?

Piège classique : le dépôt de garantie ne se « consomme » pas en cours de bail pour éponger un impayé. Il se solde au départ du locataire, après état des lieux. Un locataire qui « paie » son dernier mois avec le dépôt de garantie est d'ailleurs en tort — c'est un impayé comme un autre.

Récupérer la dette après le départ du locataire

Le locataire est parti en laissant une ardoise ? La dette ne s'éteint pas : injonction de payer devant le tribunal, puis exécution par commissaire de justice (saisie sur salaire ou sur compte) — dans la limite de la prescription de 3 ans pour les loyers. En pratique, le recouvrement dépend de la solvabilité du débiteur : c'est exactement le risque qu'une GLI transfère à l'assureur.

Ce qu'une GLI aurait changé (et changera au prochain bail)

Reprenons ce plan d'action avec une garantie loyers impayés : la relance, la mise en demeure, le commandement, la procédure — c'est l'assureur qui les pilote et les finance, pendant que vos loyers sont indemnisés. Le coût : généralement quelques pourcents du loyer annuel (notre guide GLI complet détaille garanties et conditions).

Si vous vivez un impayé aujourd'hui, la GLI ne couvrira pas ce sinistre en cours — mais c'est le moment de préparer le prochain bail. Chez AGI, nous comparons les contrats GLI de nos assureurs partenaires et vérifions l'éligibilité de votre futur locataire. Étude gratuite.

Foire aux questions

Que faire dès le premier loyer impayé ?

Relancer à l'amiable dès J+5 (appel + écrit), identifier la cause, prévenir le garant s'il y en a un, signaler à la CAF si le locataire est allocataire, et déclarer le sinistre si le bail est couvert (GLI ou Visale). L'écrit et la rapidité font toute la différence.

Faut-il envoyer une mise en demeure avant de saisir un huissier ?

Ce n'est pas une obligation légale avant le commandement de payer, mais c'est fortement recommandé : la mise en demeure en recommandé prouve votre bonne foi, déclenche souvent la régularisation, et renforce votre dossier devant le juge.

Peut-on utiliser le dépôt de garantie pour couvrir un loyer impayé ?

Pas en cours de bail. Le dépôt de garantie se solde au départ du locataire, après l'état des lieux de sortie. En cours de location, un impayé se traite par la voie amiable puis judiciaire.

Comment récupérer un loyer impayé après le départ du locataire ?

Par une injonction de payer, puis l'exécution par commissaire de justice (saisie sur rémunération ou sur compte), dans la limite de la prescription de 3 ans. Le succès dépend de la solvabilité de l'ex-locataire.

Un impayé bien géré dans les 60 premiers jours évite souvent 2 ans de procédure : AGI Conseil & Assurance, courtier ORIAS 21005133, conseille les bailleurs et compare les garanties loyers impayés de 40+ assureurs partenaires, dans le respect du devoir de conseil (DDA). Étude gratuite et sans engagement.